Omessa registrazione del contratto di locazione, il contratto e’ nullo?

Omessa registrazione del contratto di locazione, il contratto e’ nullo?

Fermandoci ancora sul tema locazioni, crediamo utile accennare alla problematica della “registrazione del contratto”.
L’omessa registrazione di un contratto non ha conseguenze solo su un piano fiscale e tributario, ma ha effetti anche sul vincolo contrattuale tra le parti.

Se fino al 2004 il Legislatore si era limitato a sancire la nullità di ogni accordo diretto a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello indicato nel contratto scritto e registrato, la Legge 311 del 2004 ha espressamente stabilito che i contratti di locazione di immobili quale ne sia l’uso, SE NON REGISTRATI, SONO NULLI.
L’art 1 comma 346 recita testualmente: “I contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se,ricorrendone i presupposti, non sono registrati»
La norma - che si riferisce esclusivamente all’inadempienza rispetto alla originaria stipulazione del contratto e non già al successivo omesso versamento di uno o più ratei dell’imposta annuale – sembrerebbe prevedere inequivocabilmente un’ipotesi tassativa di nullità del contratto.
Cosa vuol dire in concreto NULLITA’ in caso di mancata registrazione? Significa che se il proprietario e/o il conduttore non adempiono a quanto prescritto dalla legge, quel contratto è come se non esistesse.
Il conduttore non avrebbe un valido titolo per occupare l’immobile e il proprietario non avrebbe diritto a percepire il canone di locazione.
La norma, che sembrerebbe non lasciare spazio ad altre interpretazioni, è stata nel tempo oggetto di contrapposte pronunce giurisprudenziali e di interventi dottrinali. Attualmente, sembrerebbe prevalere l’indirizzo che tende a mitigarne gli effetti e la portata. Anche a seguito dell’intervento della Corte Costituzionale (Ordinanza n. 110 del 9.4.2009), la giurisprudenza sembrerebbe uniformarsi nel considerare la registrazione del contratto come condizione legale di efficacia dello stesso: l’omessa registrazione condiziona sospensivamente il prodursi degli effetti del contratto, ma una volta avveratesi permette che questi si producano dal momento della stipula del contratto. Essenziale è che la registrazione, prima o dopo, venga effettuata. Al di là del tenore letterale della norma del 2004, il contratto di locazione non registrato sembrerebbe, pertanto, non essere nullo ma solo inefficace. Che cosa comporta tale soluzione sul piano pratico? Sostanzialmente chiunque avesse necessità di agire in giudizio sulla base di un contratto di locazione scritto ma non registrato (si pensi al proprietario che voglia chiedere la convalida di sfratto per morosità), prima di rivolgersi al Tribunale competente dovrebbe provvedere alla registrazione tardiva (il termine di legge è di 30 giorni dalla stipula) che comporterebbe il pagamento di more e sanzioni all’erario. Vista l’incertezza, sarebbe auspicabile un intervento risolutivo del Legislatore. Non mancano, infatti, anche recenti pronunce di segno contrario.
Il consiglio per evitare spiacevoli problemi (soprattutto per il proprietario/locatore) è quello di procedere alla registrazione del contratto nei termini di legge.