Un argomento di particolare interesse pratico che spesso suscita molti dubbi è quello dei diversi tipi di contratto di locazione ad uso abitativo e della loro diversa durata che, in linea generale, non può essere liberamente determinata dalle parti ma viene espressamente stabilita dal legislatore e varia al variare del tipo di contratto utilizzato.

La materia è regolata dalla Legge n. 392 del 1978, successivamente modificata ed integrata dalla Legge n. 431 del 1998. Tali leggi prevedono diverse tipologie di contratto per le quali è stabilita una durata minima predeterminata per legge. In linea di massima, possiamo dire che le forme contrattuali utilizzabili per le locazioni ad uso abitativo sono sostanzialmente tre.
1-LOCAZIONE A CANONE LIBERO (4 anni + 4 anni di rinnovo automatico)
La forma contrattuale più utilizzata è quella cd. “a canone libero”, in cui il proprietario (LOCATORE PADRONE DI CASA) e l’inquilino (CONDUTTORE) stabiliscono di comune accordo l’importo del canone. Per il canone non vi è alcun limite, per cui se le parti raggiungono l’accordo, il proprietario (LOCATORE PADRONE DI CASA) è libero di chiedere qualsiasi cifra. Tuttavia, le parti sono obbligate a rispettare la durata minima prevista dalla legge: la durata minima è di quattro anni più ulteriori quattro anni di rinnovo automatico. In sostanza il contratto ha una durata complessiva di otto anni. Infatti, decorsi i primi quattro anni, il proprietario potrà recedere dal contratto solo in determinati casi previsti dall’art. 3 della L. 431/98 (Es. quando deve andare a vivere nell’ immobile e non ha altri immobili di proprietà nel comune oppure quando dovrà utilizzare l’immobile per propria attività professionale). L’inquilino (CONDUTTORE), al contrario, può recedere in ogni momento dando però un preavviso di almeno sei mesi (a mezzo lettera raccomanda con ricevuta di ritorno)a meno che non sia stato diversamente stabilito all’interno del contratto. Durante tutta la durata contrattuale (otto anni), il canone, ad eccezione dell’adeguamento ISTAT, non potrà subire variazioni. Ogni eventuale richiesta di aumento del canone sarebbe pertanto illegittima.
2- LOCAZIONE A CANONE CONCORDATO (3 anni + 2 anni di rinnovo automatico)
Altro tipo di contratto di locazione è quello definito “a canone concordato" il quale prevede che il canone di locazione venga stabilito in base ad accordi territoriali stipulati tra le organizzazioni degli inquilini e quelle dei proprietari. In questo caso il canone non è libero ma vincolato nel senso che il proprietario (LOCATORE PADRONE DI CASA) potrà richiedere un canone che è determinato in base a diversi parametri (zona ove è sito l’immobile, metratura, rifiniture ecc). In questo tipo di contratto il canone è chiaramente sempre più basso rispetto ai prezzi di mercato. La durata contrattuale minima prevista dalla legge n. 431 del 1998 è di tre anni più ulteriori due anni di rinnovo automatico. Anche in questo caso vale quanto detto circa i contratti a canone libero sul recesso del proprietario e del conduttore e sull’ ammontare del canone che non potrà variare per tutta la durata contrattuale.
3- LOCAZIONE DI NATURA TRANSITORIA
L’ultimo tipo di contratto è quello cosiddetto di “natura transitoria”. Tale contratto ha lo scopo di andare incontro a soggetti che hanno necessità di stabilirsi in un posto per un periodo di tempo ben circoscritto per esigenze familiari, di studio e/o di lavoro. Questo tipo di contratto può avere una durata minima di un mese ed una durata massima di 18 mesi. Per la validità della sua stipula è necessario che sia effettiva l’esistenza della necessità temporanea di locare un immobile indicandola espressamente nel contratto di locazione ed allegando a quest’ultimo documentazione che comprovi tale necessità (ad es. un contratto di lavoro a tempo determinato avente durata annuale per un soggetto residente a Milano che si deve trasferire provvisoriamente a Roma). Il contratto di natura transitoria può essere rinnovato ma solo se al momento della scadenza sussistono ancora le esigenze che hanno giustificato la stipula di tale tipologia contrattuale.

Che cosa accade qualora le parti stipulino un contratto avente una durata inferiore a quella prevista dalla legge? Il contratto rimane valido ma la clausola sulla durata è nulla ed il contratto dovrà considerasi della durata minima prevista dalle legge con la conseguenza che il proprietario (LOCATORE PADRONE DI CASA) non potrà pretendere la restituzione dell’immobile prima della scadenza legale e non potrà altresì pretendere l’aumento del canone.

Nel caso in cui nel corso del contratto vi fossero richiesti aumenti del canone o variazioni sulla durata non esitate a contattare un legale.